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Le droit d'habiter ne se mendie pas il se prend.

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#1 25-05-2018 13:28:01

Groupe Halem Gard
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Régulariser une installation en ZA vieille de 10 ans

Salut les copains !

Voilà le premier cas de figure local qu'on va aborder sur ce forum.

Description :

Deux yourtes communicantes : une chambre d'enfant 18m² accolée à une grande pièce cuisine salon chambre parents + Douche 22m².
Sur zone agricole :
C'est leur domicile principal depuis 2008.
On pense que la commune à un PLU mais comme il y a une intercommunalité on se renseigne pour savoir si c'est un PLUi ; mais on sait qu'il a été révisé/déposé en 2015. Sans y intégrer les habitats diversifiés, bien qu'ils aient parlé à l'époque du cas en conseil municipal...

Q01 ? : y a t il une obligation des collectivités à prendre en compte l'existant ?
Q02 ? : dans l'affirmative de la Q01, peut-on remettre en cause la légalité/ validité du PLU.
Q03 ? : si c'est un PLU, on discute STECAL avec la commune, =/= si c'est un PLUi on discute avec l'intercommunalité ?

Le problème :
La mairie vient d'envoyer un courrier (pas un PV, ni une mise en demeure) juste une lettre informative ayant pour objet "infraction au code de l'urbanisme" spécifiant une demande de régularisation auprès de la mairie avant le 31 mai 2018 sous peine d'un PV.

Nos outils de défenses en cas d'attaque :
A - La prescription du délit d'infraction au code de l'urbanisme à 3 ans puisque l'infraction est antérieure à 2017 (modification des délais de prescription) + jurisprudence Bussière et Boffy.
Q04 ? : est ce que c'est vrai ? Qui peut nous faire passer les textes ?
B - l'invalidité du PLU pour la non application de la loi ALUR.
Q05 ? : est ce que c'est vrai ? Qui peut nous faire passer les textes ?

Pour l'instant il semblerait que la mairie serait favorable à une régularisation à l'amiable.

C'est pourquoi, notre première action a été de répondre par courrier en LR très positivement à une demande de rencontre en vue d'une régularisation légale. Nous évoquer la loi ALUR comme support de régularisation.
Q06 ? est ce une bonne idée ? Pourquoi ?
Q07 ? qui peut nous fournir et nous expliquer les procédures et démarches administratives par lesquelles il faut qu'on passe pour mettre en place une STECAL, dans le but d'accompagner les élus locaux et autres techniciens institutionnelles dans une démarche qu'ils ne connaissent pas ?

Dans l'attente on va chercher le détail du PLU, pour l'éplucher un peu... Il parait qu'il faut demander le résultat de l'enquête publique pour voir si il ont bien pris en compte les différents modes d'habitats existant.

Q08 ? Est ce vrai ?

D'autres cas similaires dans le département viennent de se signaler, il est probable que ce cas concret va servir de trame pour démêler et accompagner les élus dans cette démarche de légalisation. C'est pourquoi les réponses les plus exhaustives possibles sont bienvenue...

Merci les copains....

Dernière modification par Groupe Halem Gard (13-06-2018 12:46:47)

Hors ligne

#2 04-06-2018 12:59:27

Groupe Halem Gard
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Re : Régulariser une installation en ZA vieille de 10 ans

Bonjour,

sur la question de la régularisation des yourtes, je pense que Paulo va répondre sur le volet de contestation du PLU, pour autant, est-ce que les habitants se sont manifestés pour demander la prise en compte de leurs habitats, lors de l'étape de concertation du document d'urbanisme ??

Je mets en fin de message une synthèse de la loi ALUR qui pourra servir les échanges avec les élus (déclaration préalable ou permis d'aménager en raison du nombre d'habitats un ou deux et du seuil de 40 m2),
bises, béa

-Côté commune et/ou  interco :
Oui car les intercommunalité de + de 10 000 habitants se sont souvent dotées d'un bureau d'autorisations du droit des sols car les services de l'état (ex DDTM) n'assure plus le conseil gratuit aux communes depuis 1er juillet 2015, l’article 134 (loi ALUR). es communes concernées doivent donc créer un service localement ou étendre les compétences d’un service existant.
Les communes peuvent adopter différentes stratégies d’organisation en fonction de leur situation : solidarité entre communes, mutualisation de l’instruction au niveau communautaire ou dans un cadre plus large (syndicat du SCOT)....

- Le point de départ de la prescription court à compter de l’achèvement des travaux. Depuis l’entrée en vigueur le 1er mars 2017 de la loi n°2017-242 du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale, le délai de prescription des délits est passé de 3 ans à 6 ans.
Cette loi de procédure est d’application immédiate et concerne donc les délits non prescrits au jour de son entrée en vigueur, c’est-à-dire les travaux achevés postérieurement au 28 février 2014. S’agissant en revanche des délits prescrits, c’est-à-dire concernant des travaux achevés avant le 28 février 2014, la prescription demeure acquise.
Les infractions aux règles de l’urbanisme pourront donc être constatées et donner lieu à poursuite pendant une durée doublée.

Attention - Pour autant la prescription administrative est de 10 ans.

- Enfin, concernant la régularisation envisagée, pour info en cas de refus DC ou PA, la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi « Macron » (art. 108 / CU : L.424-3) oblige désormais l’autorité compétente rejetant une demande de permis de construire ou s’opposant à une déclaration préalable non seulement à motiver sa décision, mais aussi à indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L.421-6 du même code.


SYNTH7SE LOI ALUR :
Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ALUR :
prise en compte de l’ensemble des modes d’habitat dans les documents d’urbanisme,
du 24 mars 2014

L’article 59 modifie l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme pour rendre obligatoire la prise en compte de l’ensemble des modes d’habitat installés de façon permanente dans les documents d’urbanisme. Il est précisé que l’aménagement de terrains pour permettre l’installation de ces résidences mobiles ou démontables qui constituent l’habitat permanent de leurs utilisateurs peut être autorisé dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées délimités par le règlement du PLU.

Art. R. * 111-46-1.-Sont regardées comme des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d'équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l'habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables. »

Art. L. 123-1-5.-I. Le règlement peut fixer les règles suivantes relatives à l'usage des sols et la destination des constructions : 
« 1° Préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées ; 
« 2° Définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées ; 
« 3° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe ; 
« 4° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ; 
« 5° Identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif ; 
« 6° A titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : 
« a) Des constructions ; 
« b) Des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage ; 
« c) Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. 


Le règlement précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. 
Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la consommation des espaces agricoles, qui est réputé favorable s'il n'est pas intervenu dans un délai de trois mois à compter de la saisine.

L’art. L. 111-4 du code de l’urbanisme est complété afin que l’aménagement de terrains pour l’installation de résidences démontables puisse être autorisé en l’absence de desserte par les réseaux de distribution d’eau, d’assainissement et d’électricité. Le demandeur devra s’engager dans son dossier de demande d’autorisation, sur le respect de conditions d’hygiène et de sécurité, et si le terrain n’est pas raccordé aux réseaux, démontrer son autosuffisance concernant la satisfaction des besoins des résidents en eau, assainissement et électricité. Dans les pastilles, les conditions de raccordement, d’hygiène et de sécurité à respecter seront fixées par le PLU.

Objectif ALUR : La lutte contre l'étalement urbain et la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers

L. 111-1-2. - I. En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seuls sont autorisés, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :
« 1° L'adaptation, le changement de destination, la réfection, l'extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales ;
« 2° Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à des équipements collectifs dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées, à la réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national ;
« 3° Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes ;
« 4° Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publiques, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leurs modalités d'application.


2. Décret d’application du 27 avril 2015

Dispositions relatives aux résidences démontable constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs
Définition Art. R. * 111-46-1.
Sont   regardées   comme   des   résidences   démontables   constituant   l’habitat permanent de leurs   utilisateurs   les   installations   sans   fondation   disposant   d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation   et   occupées   à   titre   de   résidence   principale   au   moins huit   mois   par   an.   Ces   résidences  ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables ».

Dans  l’objectif  de  prendre  en  compte  l’ensemble  des  modes  d’habitat,  le décret prévoit deux  séries  de dispositions, relatives aux résidences démontables ou mobiles  constituant  l’habitat  permanent  de   leurs   utilisateurs.   S’agissant des terrains destinés à recevoir les résidences mobiles des gens du voyage, tels que   les   aires   d’accueil   et   les   terrains   familiaux,   il   prévoit   un régime distinct des formalités   d’urbanisme liées à la capacité d’accueil des terrains concernés.

Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants  (article *R421-23) : (...)
 
 
l) L'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l'installation de plusieurs résidences démontables définies à l'article R. 111-46-1, créant une surface de plancher totale inférieure ou égale à quarante mètres carrés, constituant l'habitat permanent de leurs occupants et ne nécessitant pas un permis d'aménager en application de l'article R. 421-19.
 
La déclaration préalable précise : L'identité du ou des déclarants, la localisation et la superficie du ou des terrains, la nature des travaux ou du changement de destination. S'il y a lieu, la surface de plancher et la destination des constructions projetées (Article R*431-35).
 
Le dossier joint à la déclaration comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ; c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées (Article R*441-10).
 
Lorsque la demande porte sur l’aménagement d’un terrain en vue de l’installation de résidences démontables définies à l’article R. 111-46-1, constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs et disposant d’équipements non raccordés aux réseaux publics, le demandeur joint à son dossier, en application de l’article L. 111-4, une attestation permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiène et de sécurité, notamment de sécurité contre les incendies, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité. Cette attestation est fournie sous la responsabilité du demandeur.
 
Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager  (article R*441-10) :
 
m) L'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l'installation d'au moins deux résidences démontables créant une surface de plancher totale supérieure à quarante mètres carrés, définies à l'article R. 111-46-1 et constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs.

Art. R. * 441-6-1.
Lorsque   la   demande   porte   sur   l’aménagement   d’un   terrain   pour l’installation   de   résidences   démontables   constituant   l’habitat   permanent   de   leurs   utilisateurs   et   disposant   d’équipements   non   raccordés   aux   réseaux   publics,   le demandeur joint à son dossier, une attestation permettant de s’assurer  du  respect  des règles d’hygiène  et  de  sécurité,  notamment contre  les  incendies, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité.

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